Aυτόνομη αναπροσαρμογή των αντικειμενικών (φορολογητέων) αξιών των ακινήτων με βάση την ποσοστιαία ε

Aνέκαθεν η Φορολογία Μεταβιβάσεων των Ακινήτων, είτε από επαχθή είτε από χαριστική αιτία, προσέλκυε το ενδιαφέρον των εκάστοτε Κυβερνήσεων, για την ανετότερη άντληση εσόδων με σκοπό την κάλυψη των αναγκών του Προϋπολογισμού.
Έτσι η απόκτηση και η κυριότητα ακινήτου, σήμαινε για κάθε ιδιοκτήτη, συνεχή και απρόσκοπτη φορολογική απομύζηση, που εκκινούσε από την απόκτηση του ακινήτου, με την Φορολογία Μεταβιβάσεως, με Φόρο Ιδιοκατοίκησης, Δημοτικά Τέλη, Φόρο Μεγάλης Ακίνητης Περιουσίας, Φόρο Υπερτιμήματος κ.λπ.
Με άλλα λόγια η απόκτηση ενός ακινήτου, είτε από επαχθή είτε από χαριστική αιτία, ενώ προσφέρει βέβαια στον ιδιοκτήτη μια κάποια ασφάλεια συγχρόνως όμως τον υποχρεώνει να παραμένει ισοβίως ανήσυχος, για τυχόν φορολογικούς αιφνιδιασμούς και φορολογικές υποχρεώσεις που μπορεί να απαιτηθούν εκ μέρους του Κράτους.
Το θέμα αυτό είναι βέβαια σύνθετο και δεν μπορεί να εξαντληθεί στο παρόν σημείωμα, που αποβλέπει να σας παρουσιάσει μερικές σκέψεις, τόσο για τον εύθετο χρόνο, όσο και για την ορθή βάση επί της οποίας πρέπει να γίνεται η αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων, χωρίς να προκαλούνται ανεπιθύμητες ανασχέσεις στην αναπτυξιακή πορεία της χώρας.
A. «Προσδιορισμός της έννοιας αντικειμενική
αξία ακινήτου»
Κατ’ αρχήν ο όρος αντικειμενική αξία ακινήτου δεν είναι δόκιμος, ο ορθός όρος πρέπει να είναι φορολογητέα αξία ακινήτου, καθόσον η εισαγωγή του συστήματος αυτού απέβλεπε αποκλειστικώς και μόνο στον προσδιορισμό της φορολογητέας αξίας ενός μεταβιβαζόμενου ακινήτου, είτε εξ’ επαχθούς είτε από χαριστικής αιτίας.
Στο παρελθόν ο προσδιορισμός της αξίας ενός μεταβιβαζόμενου ακινήτου, εγένετο με την χρησιμοποίηση και την επίκληση στοιχείων και τιμών άλλων παρεμφερών ακινήτων κειμένων πλησίον με το μεταβιβαζόμενο, που είχαν όμως μεταβιβαστεί σε προγενέστερο χρόνο και οι τιμές τους είχαν οριστικοποιηθεί, είτε από την Εφορία, είτε από τα Φορολογικά Δικαστήρια.
Έτσι, ο προσδιορισμός της αξίας ενός μεταβιβαζόμενου ακινήτου, εξαρτάτο από την εμπειρία των εφοριακών, από την ύπαρξη πρόσφορων προγενέστερων στοιχείων, καθώς και από την καταλληλότητα τους για σύγκριση με το, υπό εκτίμηση ακίνητο, δηλαδή από υποκειμενικά και αυθαίρετα στοιχεία.
Το σύστημα αυτό όπως και Σεις θα γνωρίζετε, είχε πολλές ατέλειες, ελλείψεις, αμφισβητήσεις και ενστάσεις, ήταν χρονοβόρο και αναχρονιστικό και το χειρότερο ήταν πρόσφορο για συναλλαγή υπαλλήλων και φορολογουμένων.
Συνεπώς, έπρεπε να εξευρεθεί άλλος τρόπος και να εφαρμοστεί άλλο σύστημα, που δεν θα είχε τουλάχιστον τις αμφισβητήσεις που προκαλεί η επίκληση συγκριτικών στοιχείων, τόσο από την πλευρά των φορολογουμένων, όσο και από το ίδιο το Κράτος, ενώ συγχρόνως δεν θα παρείχε πλέον έδαφος συναλλαγής μεταξύ υπαλλήλων και υπόχρεων πολιτών.
Έτσι επί Υπουργίας κ. Τσοβόλα το έτος 1985, μετά από προηγούμενες μελέτες και έρευνες, καθώς και με την συνεργασία των υπηρεσιών του ΥΠΕΧΩΔΕ, εισήχθη το σύστημα της εκτίμησης των μεταβιβαζόμενων ακινήτων, όπου με την χρήση συντελεστών, που αναφέρονται είτε, στο εμβαδόν είτε στην θέση, στην παλαιότητα, εμπορικότητα, πρόσοψη σε δρόμο, κ.λπ. και με βάση την τιμή ζώνης, την οποία καθόριζαν οι κατά τόπους επιτροπές εμπειρογνωμόνων, εγένετο πλέον ο προσδιορισμός της φορολογητέας αξίας του, προς μεταβίβαση ακινήτου, που έκτοτε ο όρος είναι γνωστός ως αντικειμενική αξία του ακινήτου.
Ο όρος αυτός όπως προαναφέραμε, δεν είναι δόκιμος, διότι οδηγεί σε παρερμηνείες και παρανοήσεις, ώστε να γίνεται κατάχρηση της χρήσης του και σε άσχετα θέματα και υποθέσεις.
Η εφαρμογή του συστήματος αυτού ωφέλησε τα μέγιστα διότι:
α) Ανέπνευσαν οι Εφορίες, καθόσον απηλλάγησαν από μεγάλο φόρτο εργασίας.
β) Εφησύχασαν οι φορολογούμενοι, διότι γνώριζαν εκ των προτέρων την φορολογητέα αξία του ακινήτου και την φορολογική τους υποχρέωση.
γ) Αποσυμφορήθηκαν τα φορολογικά δικαστήρια από πλήθος εκκρεμών υποθέσεων.
δ) Ανακουφίστηκαν τα Ταμεία του Κράτους με την άμεση είσπραξη του φόρου μεταβίβασης.
ε) Εξαφανίστηκαν ή δυσχεράνθηκαν οι συναλλαγές υπαλλήλων και φορολογουμένων, εφόσον η εκτίμηση του ακινήτου εγένετο πλέον με αντικειμενικά και όχι με υποκειμενικά κριτήρια.
Με τα αναμφισβήτητα αυτά πλεονεκτήματα το σύστημα εκτιμήσεως των ακινήτων με βάση τις αντικειμενικές αξίες, κατέστησε αφενός για το Κράτος το κόστος Διοικήσεως του φόρου μηδενικό και αφετέρου απήλλαξε τους φορολογουμένους από το άγχος των απρόβλεπτων μελλοντικών φορολογικών υποχρεώσεών τους. Κατά συνέπεια κανένας νομοθέτης δεν αποτόλμησε και δεν θα πρέπει να αποτολμήσει για ν’ αντικαταστήσει ή να τροποποιήσει το σύστημα αυτό για την εξυπηρέτηση άλλων σκοπών, πέραν από την χρήση του στην φορολογία μεταβιβάσεως ακινήτων, είτε από επαχθή, είτε από χαριστική αιτία.
Άλλωστε, ένα παρόμοιο σύστημα εκτιμήσεως ακινήτων, χρησιμοποιείται επιτυχώς από πολλές δεκαετίες και στις Η.Π.Α. όπου ευάριθμες Πολιτείες εφαρμόζουν τα λεγόμενα «Προγράμματα Προεκτιμήσεως Ακινήτων», για χρήση τους αποκλειστικώς, από τις Δημοσιονομικές Υπηρεσίες των Η.Π.Α.

Β. «Για ποιους λόγους η αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων, δεν πρέπει να συγκλίνει με τις πραγματικές (αγοραίες) τιμές των ακινήτων και ειδικότερα για την επιβολή του Φ.Π.Α. (Oδηγία της Ε.Ε.).»
Κατ’ αρχήν πρέπει να διευκρινίσουμε τι εννοούμε με πραγματική (αγοραία) τιμή ενός ακινήτου και πως διαμορφώνεται, ποιοι παράγοντες συντρέχουν και ποιοι συμπράττουν για να καταλήξει στην οριστική τιμή του.
Οι παράγοντες αυτοί μπορούν να είναι αντικειμενικοί και υποκειμενικοί, σταθμικοί και αστάθμητοι, όπως π.χ. κόστος οικοδομής, θέση οικοδομής, προσανατολισμός, ποιότητα κατασκευής, τρόπος είσπραξης του τιμήματος, ολιγοπώλια κ.λπ., καθώς και υποκειμενικοί παράγοντες όπως, ανάγκες αγοραστή, οικονομικές δυνατότητές του, εμπειρία του ως προς τα ακίνητα και πλήθος άλλων παραγόντων, συντρέχουν στην διαμόρφωση της τελικής πραγματικής τιμής.
Επομένως, εφόσον δεν μπορεί να καθοριστεί εκ των προτέρων, ούτε να προβλεφθεί η πραγματική τιμή ενός ακινήτου δεν είναι συνετό ν’ αποτελέσει βάση υπολογισμού του Φ.Π.Α., και επιπλέον εφόσον δεν μπορούν να ελεγχθούν ούτε και από τις αρμόδιες Οικονομικές Υπηρεσίες. Κατά συνέπεια δεν θα πρέπει οι αντικειμενικές αξίες να ωθούνται για να συγκλίνουν με τις έτσι αορίστως, προσδιοριζόμενες πραγματικές (αγοραίες) τιμές των ακινήτων.

Γ. «Το κόστος του ακινήτου μπορεί να χρησιμοποιηθεί ως βάση για την επιβολή του Φ.Π.Α.;»
Ο υπολογισμός και προσδιορισμός του κόστους ενός ακινήτου είναι βέβαια ευχερέστερος από τον προσδιορισμό της πραγματικής (αγοραίας) τιμής του και μπορεί, με κάποιες επιφυλάξεις, ν’ αποτελέσει βάση για τον υπολογισμό της επιβολής του Φ.Π.Α.
Το κόστος ενός ακινήτου μπορεί να προσδιοριστεί εκ των προτέρων βάση των στοιχείων που προσκομίζει στην Εφορία ο Εργολάβος - Κατασκευαστής και τα οποία μπορούν ν’ αποτελέσουν αντικείμενο ελέγχου από αυτήν.
Παρά ταύτα όμως, ο υπολογισμός και προσδιορισμός του κόστους ενός ακινήτου, ενέχει και στοιχεία απρόβλεπτα και αστάθμητα, τα οποία μπορούν να ανατρέψουν τους αρχικούς υπολογισμούς κόστους και έτσι να προκύψει μια σχετική απόκλιση με το τελικό κόστος. Αυτό όμως μπορεί να συμβεί π.χ. όταν απαιτηθεί εκβραχισμός του οικοπέδου, όταν αποκαλυφθούν αρχαία, όταν συναντήσουν φλέβα νερού, όταν απαιτείται λόγω εδάφους πρόσθετη αντισεισμική θωράκισή του κλπ.
Εν πάση περιπτώση, ο υπολογισμός του κόστους παρουσιάζεται ευχερέστερος από τον προσδιορισμό της πραγματικής (αγοραίας) τιμής ενός ακινήτου και είναι δυνατόν (κατ’ οικονομία), μετά από έλεγχο από τις φορολογικές υπηρεσίες, ν’ αποτελέσει την βάση υπολογισμού για την επιβολή του Φ.Π.Α. (οδηγία της Ε.Ε.).
Η αναπροσαρμογή όμως των αντικειμενικών αξιών, με κανένα τρόπο και με καμία δικαιολογία δεν μπορεί ν’ ακολουθήσει και να συγκλίνει με το κόστος του ακινήτου, διότι όπως προαναφέραμε, στον προσδιορισμό του κόστους υπάρχουν και αστάθμητα και υποκειμενικά στοιχεία, τα οποία όμως διαφοροποιούνται κατά περίπτωση και πολλές φορές διογκώνονται υπερβολικά με σκοπό ν’ αξιοποιηθούν για να εξυπηρετήσουν τάσεις για υψηλές και κερδοσκοπικές τιμές των ακινήτων.

Δ. «Η αναπροσαρμογή των αντικειμενικών τιμών των ακινήτων πρέπει να γίνεται κάθε χρόνο με βάση το ποσοστό αύξησης του ΑΕΠ»
Όπως προαναφέραμε το σύστημα της εκτίμησης των μεταβιβαζόμενων ακινήτων με βάση τις αντικειμενικές αξίες, εισήχθη με αποκλειστικό σκοπό να υποβοηθήσει στην ταχύτερη και αποτελεσματική εκτίμηση για την φορολογία μεταβιβάσεως των ακινήτων, είτε από επαχθή, είτε από χαριστική αιτία και έτσι με το σύστημα αυτό το Υπουργείο Οικονομικών επέτυχε να γίνει μηδενικό κόστος Διοικήσεως του Φόρου.
Επομένως, κάθε αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών, είτε με βάση το επίπεδο των πραγματικών αγοραίων τιμών, είτε με βάση το κόστος, είναι παρακινδυνευμένη απόκλιση από τον αρχικό σκοπό, καθόσον για την ικανοποίηση τυχόν ταμειακών αναγκών του Κράτους, είναι πιθανόν να οδηγήσει σε αυθαίρετες και υπερβολικές αυξήσεις, δημιουργώντας έτσι εικονικές υπεραξίες και πλασματικά υπερεισοδήματα, με σοβαρές συνέπειες, τόσο για τους φορολογούμενους, όσο και για την ίδια την Εθνική Οικονομία, καθόσον οι υπερβολικές αυτές αυξήσεις μπορεί να οδηγήσουν, αφενός την οικοδομική δραστηριότητα σε ύφεση και αφετέρου να συντελέσουν στην διατήρηση υψηλών κερδοσκοπικών τάσεων, με αποτέλεσμα την δημιουργία Φούσκας στις τιμές των ακινήτων.

aΣυμπέρασμα
H αναπροσαρμογή των αντικειμενικών τιμών των ακινήτων, πρέπει να γίνεται κάθε χρόνο, σε συνάρτηση με το ποσοστό της αύξησης του Α.Ε.Π. καθόσον μόνο με αυτό το οικονομικό μέγεθος, μπορούν να συνδεθούν και μόνο με αυτό το ποσοστό πρέπει ν’ αναπροσαρμόζονται.
Άλλωστε το ποσοστό αυτό του Α.Ε.Π. αντικατοπτρίζει την αναπτυξιακή πορεία της Χώρας, στην διαδικασία της οποίας συμμετέχουν και οι αντικειμενικές αξίες, εφόσον εκφράζονται μέσα στο ποσοστό αυτό, με τον παραγωγικό συντελεστή Γη.
Στο σημείο αυτό οφείλουμε ν’ αναφερθούμε λεπτομερέστερα.
Το ΑΕΠ ως γνωστόν είναι ένα οικονομικό μέγεθος που περιλαμβάνει τρεις βασικούς παραγωγικούς συντελεστές ήτοι την Γη, την Εργασία και το Κεφάλαιο και κάθε χρόνο, με την βοήθεια στατιστικών και άλλων στοιχείων γίνεται ο προσδιορισμός της ποσοστιαίας αύξησης του ΑΕΠ που αποτελεί και τον αναπτυξιακό δείκτη όλης της χώρας.
Το προσδιοριζόμενο όμως έτσι ποσοστό της ετήσιας αύξησης του ΑΕΠ εκφράζει ταυτοχρόνως και την σύμμετρη ετήσια αύξηση και των τριών βασικών συντελεστών ήτοι της Γης, της Εργασίας, και του Κεφαλαίου, κατά συνέπεια κάθε ιδιοκτήτης γης, κάθε εργαζόμενος και αμειβόμενος με μισθό και κάθε κάτοχος Κεφαλαίου, νομιμοποιείται ν’ αξιώνει συμμετοχή στην προκύπτουσα ετήσια ωφέλεια από την αύξηση του ΑΕΠ και να αιτείται ανάλογη αύξηση της αξίας του ακινήτου του, ή του μισθού του ή της απόδοσης του κεφαλαίου του.
Το ερώτημα όμως για τον κάτοχο ακινήτου είναι επί ποιας αξίας του ακινήτου θα ζητήσει την αύξηση;
Όχι βέβαια επί της αγοραίας αξίας του ακινήτου διότι λόγω υποκειμενικότητας που την χαρακτηρίζει δεν προσφέρεται για αναπροσαρμογή, το αυτό ισχύει και για την αξία κόστους του ακινήτου που και στην περίπτωση αυτή υπάρχουν πολλά αυθαίρετα και υποκειμενικά στοιχεία, επομένως η ποσοστιαία αύξηση του ΑΕΠ, πρέπει ν’ αφορά αποκλειστικώς και μόνο στην αντικειμενική αξία του ακινήτου, όπως αυτή προσδιορίζεται ως τιμή Ζώνης και ελέγχεται κατά τακτά χρονικά διαστήματα από ειδικές επιτροπές εμπειρογνωμόνων σε κάθε περιοχή εφόσον βέβαια λαμβάνονται υπόψη τα γεωπολιτικά και γεωοικονομικά δεδομένα και εφόσον εκτιμώνται όλες οι παράμετροι που επηρεάζουν την ιδιαιτερότητα και την αξία κάθε περιοχής. Και σε συνέχεια με βάτη την τιμή Ζώνης προσδιορίζεται και ταυτοποιείται με την εφαρμογή ειδικών συντελεστών η τελική αντικειμενική αξία κάθε συγκεκριμένου ακινήτου.
Πρέπει συνεπώς να γίνει κατανοητό ότι, οι αντικειμενικές αξίες θα αναπροσαρμόζονται αυτομάτως και κάθε χρόνο με βάση την ποσοστιαία ετήσια αύξηση του ΑΕΠ ενώ συγχρόνως θα διατηρούνται σαφώς χαμηλότερες και από τις πραγματικές τιμές (αγοραίες) και από τις τιμές κόστους, διότι μέσω των αντικειμενικών αξιών το Κράτος μπορεί να φρενάρει τις αλόγιστες και αυθαίρετες κερδοσκοπικές τάσεις, που αναπτύσσονται στην αγορά ακινήτων, με ότι αυτό συνεπάγεται για την Εθνική Οικονομία.
Παρεκκλίσεις από την σύνδεση των αντικειμενικών αξιών με το ετήσιο ποσοστό αύξησης του Α.Ε.Π., μπορούν να επιτραπούν και να δικαιολογηθούν, μόνο σε περιορισμένες περιπτώσεις και για ορισμένες περιοχές όπως π.χ. γεωοικονομικές και γεωπολιτικές συνθήκες, πολεοδομικές ρυθμίσεις, καθώς και από άλλα γεγονότα τα οποία συντελούν σε απότομες αυξήσεις της αξίας της γης, οπότε και μόνο τότε, μπορεί να γίνουν ανάλογες αυξήσεις και στις αντικειμενικές αξίες των ακινήτων.
Είναι αναγκαίο να επισημανθεί ότι, η μέχρι σήμερα ακολουθούμενη πρακτική, της αναπροσαρμογής των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων με αυθαίρετα ποσοστά και σε απρόβλεπτα χρονικά διαστήματα και όχι με βάση την ετήσια ποσοστιαία αύξηση του ΑΕΠ, αδικεί κατάφορα τους ιδιοκτήτες ακινήτων και τους επιβαρύνει υπέρμετρα φορολογικά, γεγονός που επαληθεύεται και από τα παρατιθέμενα, ενδεικτικά, επίσημα στατιστικά στοιχεία της Εθνικής Στατιστικής Υπηρεσίας - Τμήμα Εθνικών Λογαριασμών, που αφορούν τις μεταβολές του ΑΕΠ, κατά την χρονική περίοδο από το 2001 ως και το 2005 και που έχουν ως πιο κάτω:

Έτος μέτρησης ΑΕΠ	2001	2002	2003	2004	2005	Δείκτης συνολικής μεταβολής του ΑΕΠ πενταετίας
Τρέχουσες τιμές σε εκατ.	167.994	181.003	196.602	212.734	228.156
Σταθερές τιμές	163.514	174.529	189.790	205.893	220.671
Δείκτης μεταβολής ΑΕΠ σε αποπληθωρισμένες τιμές	102,7	103,7	103,6	103,3	103,4	16,7%
Δείκτης μεταβολής ΑΕΠ σε όγκο	104,5	104,7	104,9	104,7	103,7	22,5%

Από τα πιο πάνω στατιστικά στοιχεία προκύπτει ότι, ενώ οι αντικειμενικές αξίες των ακινήτων θα έπρεπε να είχαν αναπροσαρμοστεί κατά την πενταετία από το 2001 ως το 2005, είτε με το συνολικό ποσοστό του δείκτη μεταβολής του ΑΕΠ σε αποπληθωρισμένες τιμές, δηλαδή κατά 16,7%, είτε με το συνολικό ποσοστό του δείκτη μεταβολής του ΑΕΠ σε όγκο, δηλαδή κατά 22,5%. Αντίθετα όμως, στην ίδια χρονική περίοδο (2001 ως 2005), η αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων και μάλιστα εκείνων των περιοχών που δεν είχαν ευνοηθεί από καμία υπερτίμηση της αξίας των, λόγω εξωγενών παραγόντων, έγινε σταδιακά αλλά συνολικά, κατά μέσο όρο, με αύξηση 60%, δηλαδή σε ποσοστό υπερτριπλάσιο του συνολικού ποσοστού της αύξησης του ΑΕΠ κατά την ίδια πενταετή περίοδο.
Άλλως, εάν το Υπουργείο Οικονομικών επιμένει να προέρχεται απρόβλεπτα και απότομα σε αυξήσεις των αντικειμενικών αξιών, ώστε να συνδέονται και να συγκλίνουν είτε με τις πραγματικές αγοραίες τιμές, είτε ακόμη και με τις τιμές κόστους της οικοδομής, ώστε να εξισωθούν με αυτές για την επιβολή του Φ.Π.Α. (οδηγία Ε.Ε.), τότε όπως προαναφέραμε, επειδή οι δύο πιο πάνω βάσεις εμπεριέχουν, αβεβαιότητα, ιδιαιτερότητα και αστάθμητα και υποκειμενικά στοιχεία, υπάρχει κίνδυνος να παρασυρθεί σε υπερβολικές αυξήσεις των αντικειμενικών αξιών, που θα προσφέρουν υποστύλωση και υποβοήθηση στις ήδη υψηλές τιμές των ακινήτων, δημιουργώντας έτσι εικονικές υπεραξίες και πλασματικά εισοδήματα, που τελικά θα οδηγήσουν σε Φούσκα την αγορά ακινήτων, με ότι αυτό συνεπάγεται για την Εθνική Οικονομία.