21 | 08 | 2019
Αστέρια ΑνενεργάΑστέρια ΑνενεργάΑστέρια ΑνενεργάΑστέρια ΑνενεργάΑστέρια Ανενεργά
 

Αυτά είναι τα σημεία της νέας νομοθετικής ρύθμισης τα οποία και παρουσιάζει το theTOC.gr, σε ότι αφορά στον υπολογισμό του φόρου υπεραξίας: 

  • Αφορολόγητο 25.000 ευρώ για ακίνητα που πωλούνται πέντε χρόνια μετά την απόκτησή τους
  • Με βάση το πραγματικό τίμημα και όχι την αντικειμενική αξία ο υπολογισμός της υπεραξίας 
  • Μηδενικός φόρος για ακίνητα που διακρατήθηκαν επί 25ετία
  •  Απομείωση της υπεραξίας με βάση "συντελεστή αποπληθωρισμού"
  •  Με «μαθηματικό τύπο» ο υπολογισμός του φόρου σε περίπτωση που δεν μπορεί να προσδιοριστεί η τιμή κτήσης του ακινήτου
  • Ηλεκτρονικά οι δηλώσεις από το 2015

Στα χέρια της Τρόικας βρίσκεται η νομοθετική διάταξη για τον υπολογισμό του φόρου υπεραξίας που θα καταβάλλει ο πωλητής σε περίπτωση πώλησης ακινήτου. Το υπουργείο Οικονομικών, προχωρεί σε πλήρη αντικατάσταση της υφιστάμενης διάταξης που προκάλεσε και το «πάγωμα» της κτηματαγοράς.

Η νέα νομοθετική διάταξη τα βασικά στοιχεία της οποίας παρουσιάζει σήμερα το theTOC.gr πρέπει να εγκριθεί και από τους δανειστές οι οποίοι ενδιαφέρονται κυρίως για τις δημοσιονομικές επιπτώσεις που θα προκαλέσει, και στη συνέχεια να κατατεθεί στη Βουλή κάτι το οποίο, στην καλύτερη περίπτωση θα γίνει μέσα στην επόμενη εβδομάδα.

Οσον αφορά στο δημοσιονομικό σκέλος της διάταξης, τα «κλειδιά» για το ποσό του φόρου που θα προκύπτει, θα τα κρατάει το υπουργείο Οικονομικών. Κι αυτό διότι η υπεραξία επί της οποίας θα επιβάλλεται ο φόρος, θα επηρεάζεται από τον «συντελεστή αποπληθωρισμού» τον οποίο θα καθορίζει το υπουργείο Οικονομικών πιθανότατα με υπουργική απόφαση.

Ειδική διαδικασία προβλέπεται για τα ακίνητα για τα οποία δεν υπάρχει δυνατότητα προσδιορισμού της τιμής κτήσης. Πιο αναλυτικά, τα βασικά σημεία της νέας νομοθετικής διάταξης έχουν ως εξής:

1.Καταρτίζεται δήλωση φόρου υπεραξίας η οποία αναγράφει, εκτός από συνοπτική περιγραφή του ακινήτου, το έτος κτήσης, τον τίτλο κτήσης και την αξία κτήσης, το έτος πώλησης και το τίμημα της πώλησης. Επίσης, εμφανίζονται τα φορολογικά στοιχεία του συμβολαιογράφου καθώς αυτός ορίζεται από τον νόμο ως υπεύθυνος για την παρακράτηση του φόρου υπεραξίας και στη συνέχεια για την απόδοσή του

2.Η δήλωση φόρου υπεραξίας υπογράφεται από τον πωλητή ο οποίος φέρει και την απόλυτη ευθύνη για τα δηλούμενα στοιχεία. Η δήλωση θεωρείται από τον συμβολαιογράφο και συνυποβάλλεται στην Δ.Ο.Υ όπου ανήκει το μεταβιβαζόμενο ακίνητο μαζί με την αντίστοιχη δήλωση του Φόρου Μεταβίβασης Ακινήτου (σ.σ η δήλωση ΦΜΑ υποβάλλεται από τον αγοραστή πριν τη σύνταξη του συμβολαίου). Η εφορία μετά τον έλεγχο των στοιχείων εκδίδει και χορηγεί αντίγραφο δήλωσης Φόρου Υπεραξίας η οποία μαζί με το αντίγραφο της δήλωσης του Φόρου Μεταβίβασης είναι τα απαραίτητα έγγραφα για τη σύνταξη του συμβολαίου. Στο νομοσχέδιο αναμένεται να οριστεί ότι οι δύο δηλώσεις θα υποβάλλονται ηλεκτρονικά ύστερα από ένα χρονικό διάστημα (π.χ έναν χρόνο) ενώ η καταβολή και του φόρου μεταβίβασης και του φόρου υπεραξίας θα γίνεται ηλεκτρονικά μέσω ταυτότητας οφειλής.

3.Κατά τη σύνταξη του συμβολαίου, ο φόρος υπεραξίας παρακρατείται από τον πωλητή με ευθύνη του συμβολαιογράφου και αποδίδεται με σχετική δήλωση που συντάσσει ο συμβολαιογράφος στην εφορία όπου ανήκει.

Ο υπολογισμός του φόρου

  • Εξαιρούνται ολοσχερώς από τον φόρο υπεραξίας τα ακίνητα που έχουν κτηθεί πέραν της 25ετίας. Δηλαδή, ακίνητο που αποκτήθηκε το 1988 και πουλιέται το 2014, δεν υπάγεται σε φόρο υπεραξίας.

Για τα υπόλοιπα ακίνητα, προκειμένου να υπολογιστεί ο φόρος υπεραξίας, ακολουθούνται τα ακόλουθα στάδια:

  • Εξευρίσκεται η διαφορά μεταξύ τιμήματος πώλησης και αναγραφόμενης αξίας τίτλου κτήσης. Λαμβάνεται υπόψη πάντοτε, η αξία όπως αναγράφεται στο συμβολαιογραφικό έγγραφο. Ούτε η αντικειμενική αξία ούτε η αξία που έχει προκύψει από έλεγχο της Δ.Ο.Υ.
  • Στο ποσό της διαφοράς εφαρμόζεται ο συντελεστής αποπληθωρισμού. Στον νόμο θα καθορίζεται ότι ο συντελεστής αυτός θα προκύπτει από τα στοιχεία της Ελληνικής Στατιστικής Αρχής και εκτός απροόπτου θα καθορίζεται για κάθε έτος με υπουργική απόφαση. Θα είναι ένας μειωτικός συντελεστής ο οποίος θα «συρρικνώνει» την υπεραξία που προκύπτει από την απλή αφαίρεση της τιμής πώλησης από την τιμή αγοράς. Αυτό γίνεται προκειμένου να ληφθεί υπόψη και ο πληθωρισμός για την περίοδο που μεσολάβησε από την ημερομηνία αγοράς μέχρι την ημερομηνία πώλησης.

Για παράδειγμα, αν η τιμή πώλησης είναι 100.000 ευρώ και η τιμή αγοράς το 1990 είναι 50.000 ευρώ, θα προκύπτει μια αρχική υπεραξία 50.000 ευρώ η οποία θα απομειώνεται ανάλογα με τον συντελεστή αποπληθωρισμού. Αν αυτός προκύπτει να είναι 30% (τυχαίο το παράδειγμα) η τελική υπεραξία θα είναι 35.000 ευρώ

  • Ειδικά για τα ακίνητα που πωλούνται τουλάχιστον πέντε χρόνια μετά την απόκτησή τους με οποιοδήποτε τρόπο από την υπεραξία θα αφαιρείται και το ποσό των 25.000 ευρώ.
  • Αν μετά την εφαρμογή του συντελεστή αποπληθωρισμού και την αφαίρεση του αφορολογήτου των 25.000 ευρώ εξακολουθεί να προκύπτει υπεραξία, αυτή φορολογείται με συντελεστή 15%. 

Ειδική διάταξη θα περιλαμβάνει το νομοσχέδιο για τις περιπτώσεις που δεν είναι δυνατή η εξεύρεση της τιμής κτήσης του ακινήτου. Σε αυτή την περίπτωση, θα προβλέπεται απομείωση της τιμής πώλησης με βάση μαθηματικό τύπο ο οποίος θα είναι ο εξής:

Το τίμημα της πώλησης θα απομειώνεται με βάση συντελεστή που θα προκύπτει από το κλάσμα του συντελεστή τιμών της Ελληνικής Στατιστικής Αρχής. Παρονομαστής θα είναι ο συντελεστής του έτους πώλησης και αριθμητής ο συντελεστής του έτους κτήσης. Με αυτό τον τρόπο θα προκύπτει η θεωρητική τιμή κτήσης η οποία θα αφαιρείται από την τιμή πώλησης. Επί της διαφοράς θα εφαρμόζεται και πάλι ο συντελεστής αποπληθωρισμού, το αφορολόγητο των 25.000 ευρώ, και ότι απομένει θα φορολογείται με συντελεστή 15%.

Σχετικά άρθρα