18 | 06 | 2018

Αθήνα 08/06/2018
Αρ. πρωτ.:

ΠΟΛ. 1108
 

ΘΕΜΑ: Ρύθμιση ζητημάτων σχετικά με τις περιπτώσεις για τις οποίες επιλαμβάνεται η Επιτροπή της παραγράφου 1B του άρθρου 41 N .1249/1982 (Α΄ 43), όπως έχει τροποποιηθεί και ισχύει, τη μεθοδολογία λειτουργίας της Επιτροπής και κάθε άλλη αναγκαία λεπτομέρεια.

 

Άρθρο 1


Οι εκτιμήσεις των πιστοποιημένων εκτιμητών που κατατέθηκαν μέχρι 22.3.2018 σύμφωνα με την ΠΟΛ.1005/ 11.1.2018, (ΦΕΚ 20/Β/2018) απόφαση του Υπουργού Οικονομικών, όπως τροποποιήθηκε και ισχύει, λαμβάνονται ως ίσης βαρύτητας, έγκυρες και αξιόπιστες, δεδομένου ότι έχουν πραγματοποιηθεί από τους πιστοποιημένους εκτιμητές του Μητρώου Πιστοποιημένων Εκτιμητών του Υπουργείου Οικονομικών (κατά τις διατάξεις του ν. 4152/9.5.2013, ΦΕΚ 107/Α/2013, όπως ισχύει). Κατά συνέπεια, ο προσδιορισμός της «βέλτιστης εκτίμησης» καταρχήν βασίζεται αποκλειστικά στη στα­τιστική επεξεργασία των εκτιμήσεων.
 

 

Άρθρο 2


Για τους σκοπούς της παρούσας, ως πληθυσμός νοείται το σύνολο της διαθέσιμης πληροφορίας από τις εκτιμήσεις των πιστοποιημένων εκτιμητών ανά ζώνη. Συνακόλουθα, τα απαιτούμενα για την ανάλυση στατιστικά μέτρα (διακύμανση, συντελεστές μεταβλητότητας) που χρησιμοποιούνται είναι τα πληθυσμιακά. Το σύνολο των διαθέσιμων εκτιμήσεων ανά ζώνη αξιολογείται ως προς τον κίνδυνο ή το βαθμό αβεβαιότητας του μέσω του αντίστοιχου πληθυσμιακού συντελεστή μεταβλητότητας (coefficient of variation ή CV). Για τις ανάγκες της παρούσας και σύμφωνα με το Πόρισμα της Ομάδας Εργασίας που συστάθηκε με την αριθμ. 2/28478/0004/13.04.2018 απόφαση Υπουργού Οικονομικών (εφεξής «Ομάδα Εργασίας»), επιλέγεται το 25% ως μέγιστη αποδεκτή τιμή του συντελεστή μεταβλητότητας των εκτιμήσεων κάθε ζώνης.
Εφόσον οι διαθέσιμες εκτιμήσεις δεν παρουσιάζουν μεταβλητότητα πέραν του μέγιστου αποδεκτού ορίου, θεωρούνται εξίσου σημαντικές και συμβάλλουν ισοβαρώς στην εξαγωγή της νέας τιμής ζώνης (Τ.Ζ.) - (Φάση 1 της Υπολογιστικής Διαδικασίας).
Στην περίπτωση όπου η μεταβλητότητα τους αντικατοπτρίζει αυξημένη και μη αποδεκτή επισφάλεια για τη διαδικασία υπολογισμού της Τ.Ζ., οι διαθέσιμες εκτιμήσεις συμπεριλαμβάνονται με κατάλληλη στάθμιση στον υπολογισμό της (Φάση 2 της Υπολογιστικής Διαδικασίας).
Για την εύρεση της «βέλτιστης εκτίμησης», από ένα αρχικό πλήθος εκτιμήσεων χρησιμοποιείται ο αριθμητικός μέσος, ο οποίος αξιολογείται με τη βοήθεια του συντελεστή μεταβλητότητας. Στην περίπτωση που οι διαθέσιμες εκτιμήσεις (n=2,3,4) δεν παρουσιάζουν σημαντική μεταβλητότητα, αυτές θεωρούνται ισοβαρείς και συμμετέχουν ισότιμα στη διαμόρφωση του αριθμητικού μέσου, ο οποίος αποτελεί και την τελική Τ.Ζ.
Για τις περιπτώσεις υψηλής μεταβλητότητας, πραγματοποιείται μια «ομαλοποίηση-διόρθωση» του αριθμητικού μέσου λαμβάνοντας υπόψη το σύνολο των εκτιμήσεων. Η εξαίρεση ακραίων τιμών απορρίπτεται. Αν και πάλι, η σταθμισμένη μεταβλητότητα είναι υψηλή, τότε η ζώνη παραπέμπεται στη Δευτεροβάθμια Επιτροπή, σύμφωνα με τα αναφερόμενα κατωτέρω.
Για την προτεινόμενη διόρθωση του αριθμητικού μέσου ακολουθείται μια μέθοδος εξαγωγής σταθμίσεων «μέγιστης ακρίβειας», κατάλληλα προσαρμοσμένη έτσι ώστε να επιτυγχάνονται τα εξής:

- Απόδοση μεγαλύτερης στάθμισης σε παρατηρήσεις κοντά στον απλό αριθμητικό μέσο και μικρότερης σε εκτιμήσεις που απέχουν αρκετά από αυτόν.
- Μείωση της διακύμανσης του νέου σταθμισμένου μέσου (που θα τον καταστήσει μια πιο αντιπροσωπευτική και αξιόπιστη εκτίμηση Τ.Ζ.), λαμβάνοντας υπόψη το σύνολο των διαθέσιμων εκτιμήσεων.

Βάσει των ανωτέρω, όπως αυτά αναφέρονται στο Πόρισμα της Ομάδας Εργασίας, ακολουθείται η παρακάτω διαδικασία:
Για καθεμία από τις 10.216 ζώνες του συστήματος Αντικειμενικού Προσδιορισμού Αξιών Ακινήτων (Α.Π.Α.Α.), το Υπουργείο Οικονομικών διαθέτει τις n=n(z) εκτιμήσεις οι οποίες σημειώνονται με Χι,..., xn, όπου n=1,2,3,4 και z=1,2,3,....,10.216.
Στο εξής, ο αριθμητικός μέσος όρος σημειώνεται με xn, η πληθυσμιακή διακύμανση με σ2χ1,...,χn, ο πληθυσμιακός συντελεστής μεταβλητότητας με CV(x1,...,xn), όπου n=2,3,4. Επίσης, το μέγιστο αποδεκτό όριο μεταβλητότητας 25% σημειώνεται με CV threshoid
Αναλόγως με τις διαθέσιμες εκτιμήσεις για μία ζώνη z, όπου z=1,2,3,...,10.216, διακρίνονται οι ακόλουθες περιπτώσεις :

Α. Φάση 1 της Υπολογιστικής Διαδικασίας

(Φ1.1). Αν είναι n=n(z)=1, τότε ο προσδιορισμός της Τ.Ζ. για τη ζώνη z παραπέμπεται στη Δευτεροβάθμια Επιτροπή.
(Φ1.2). Αν n=n(z)=2 τότε υπολογίζεται ο συντελεστής μεταβλητότητας
CV(x1,.. xn)=σ2(χ1,.. .,xn)xn,n=2 όπου xn=lnk=lnxk και σ2xl,...,xn=k=lnxk-xn2n, n=2.
(φ1.2.1). Αν CV(x1,x2) <= CVthreShold, τότε ως νέα Τ.Ζ. ορίζεται ο αριθμητικός μέσος των δύο εκτιμήσεων, δηλαδή Τ.Ζ.= χ2=χ1+χ2 2
(φ1.2.2). Αν CV(x1,x2) > CVthreShold, τότε ο προσδιορισμός της Τ.Ζ. παραπέμπεται στη Δευτεροβάθμια Επιτροπή.
(Φ1.3). Αν n=n(z)=3 ή 4 τότε υπολογίζεται ο συντελεστής μεταβλητότητας CV(x1,.. xn)=σ2(χ1,.. .,xn)xn, n=3,4

όπου

xn=1nk=1nxk και σ2x1,...,xn=k=1nxk-xn2n, n=3,4
(φ1.3.1). Αν CV(x1,....,xn) <= CVthreShold, τότε ως νέα Τ.Ζ. ορίζεται ο αριθμητικός μέσος των διαθέσιμων εκτιμήσεων, δηλαδή
T.Z.=xn=1nk=lnxk, n=3,4
(φ1.3.2). Αν CV(x1,...,xn) > CVthreShold, τότε ακολουθεί η Φάση 2 της Υπολογιστικής Διαδικασίας.

Β. Φάση 2 της Υπολογιστικής Διαδικασίας

Στην περίπτωση αυτή, οι προτεινόμενες σταθμίσεις υπολογίζονται βάσει των ακόλουθων βημάτων:

(Φ2.1). Υπολογίζεται η αρχική στάθμιση της k-εκτίμησης (k=1,...,n και n=3,4) ως εξής :

w0k=l, xk=xnxk-xn-2jE1,...,nxj # xnxj-xn-2, xk # xn.
(Φ2.2). Υπολογίζεται η τελική (κανονικοποιημένη) στάθμιση της k-εκτίμησης (k=1,...,n και n=3,4):

wk=w0kj=lnw0j.

Στη συνέχεια διακρίνονται οι ακόλουθες περιπτώσεις

(φ2.3.1). Αν CVw <= CVthreshold, τότε ως νέα Τ.Ζ. ορίζεται ο σταθμισμένος αριθμητικός μέσος των διαθέσιμων εκτιμήσεων, δηλαδή T.Z.=xw=k=1nwkxk

(φ2.3.2). Αν CVw > CVthreshold, τότε ο προσδιορισμός της Τ.Ζ. παραπέμπεται στη Δευτεροβάθμια Επιτροπή.

Στο Πόρισμα της Ομάδας Εργασίας, το οποίο υποβλήθηκε στη Γενική Γραμματεία Δημόσιας Περιουσίας, περιλαμβάνεται παράρτημα με εισήγηση για την προτεινόμενη Τ.Ζ. (βέλτιστη τιμή), σύμφωνα με την ανωτέρω μεθοδολογία.
 

 

Άρθρο 3


Στη Δευτεροβάθμια Επιτροπή της παραγράφου 1B του άρθρου 41 του Ν.1249/1982 διαβιβάζονται από τη Γενική Γραμματεία Δημόσιας Περιουσίας οι εκτιμήσεις των Πιστοποιημένων Εκτιμητών και οι προτεινόμενες Τ.Ζ. (βέλτιστες τιμές), όπως προτάθηκαν από την Ομάδα Εργασίας, για όλες τις ζώνες της Επικράτειας, μεταξύ των οποίων είναι και εκείνες για τις οποίες, σύμφωνα με τα ανωτέρω, δεν ήταν δυνατός ο ασφαλής προσδιορισμός των τιμών εκκίνησης που καθορίζονται με την αριθμ. 1067780/82/Γ0013/9.6.1994 (Β΄ 549) απόφαση Υπουργού Οικονομικών, όπως έχει τροποποιηθεί και ισχύει και για τις οποίες θα πρέπει να υποβληθεί η τελική εισήγηση από την Δευτεροβάθμια Επιτροπή.
 

 

Άρθρο 4

 

1. Η Δευτεροβάθμια Επιτροπή της παραγράφου IB του άρθρου 41 Ν.1249/1982 προβαίνει στη διατύπωση τελικής εισήγησης για τις τιμές εκκίνησης που προβλέπονται στις παραγράφους 1 και 2 του άρθρου 1 της με αριθμ. 1067780/82/Γ0013/9.6.1994 (Β΄ 549) απόφασης Υπουργού Οικονομικών, λαμβάνοντας υπόψη στοιχεία ομορότητας και ομοιότητας ζωνών και περιοχών, αξιολογώντας και αξιοποιώντας συγκριτικά στοιχεία από τις διαθέσιμες εκθέσεις εκτίμησης.
2. Η Δευτεροβάθμια Επιτροπή, εφόσον προκύψει διαθεσιμότητα αξιόπιστων στοιχείων επιβεβαίωσης από Ιδιωτικό Φορέα, υποβάλλει τελική εισήγηση σύμφωνα με τα κάτωθι:

i. Στην περίπτωση που η προτεινόμενη από την Ομάδα Εργασίας τιμή εκκίνησης είναι σύμφωνη με τα στοιχεία επιβεβαίωσης του Ιδιωτικού Φορέα, η τελική εισήγηση ταυτίζεται με την προτεινόμενη τιμή.
ii Στην περίπτωση που έχει υποβληθεί μία εκτίμηση (n=1), η οποία βρίσκεται εκτός του εύρους των στοιχείων επιβεβαίωσης του Ιδιωτικού Φορέα, η τελική εισήγηση ταυτίζεται με το άκρο του εύρους που βρίσκεται πιο κοντά στην τιμή της μοναδικής διαθέσιμης εκτίμησης.
iii Στην περίπτωση που έχουν υποβληθεί δύο ή περισσότερες εκτιμήσεις (n=2,3,4) και ο μέσος όρος (Μ.Ο.) των οποίων βρίσκεται εκτός του εύρους των στοιχείων επιβεβαίωσης του ιδιωτικού φορέα, η τελική εισήγηση ταυτίζεται με το άκρο του εύρους που βρίσκεται πιο κοντά στο σταθμισμένο μέσο όρο (Μ.Ο.) των εκτιμήσεων (δηλαδή στη βέλτιστη τιμή που προτάθηκε από την Ομάδα Εργασίας).
iν. Σε εξαιρετικές περιπτώσεις, οι οποίες, κατά την κρίση της, μπορούν να χαρακτηριστούν ως ακραίες, η Δευτεροβάθμια Επιτροπή δύναται να λαμβάνει υπόψη της στοιχεία ομορότητας και ομοιότητας ζωνών και περιοχών, να αξιολογεί και να αξιοποιεί συγκριτικά στοιχεία από τις διατιθέμενες εκθέσεις εκτίμησης και βάσει αυτών να προβαίνει στην τελική της εισήγηση.
 

 

Άρθρο 5


Η ισχύς της παρούσας απόφασης ξεκινά από τη δημοσίευσή της στην εφημερίδα της Κυβερνήσεως.

Η απόφαση αυτή να δημοσιευθεί στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως.

Σχετικά άρθρα
Σύνδεση Χρήστη

Για πλήρη πρόσβαση συνδεθείτε με τους παρακάτω κωδικούς. Όνομα Χρήστη : demo PSW : demo16